Les plus-values de ventes immobilières

Vous avez décidé de vous séparer de votre maison pour aller vous installer sur la côte pour la retraite. Vous vous interrogez sur la plus-value, notamment sur l’imposition, en cas de vente de votre bien immobilier. Des exonérations existent comme celle de la résidence principale.   

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Lorsqu’un bien immobilier est vendu à un prix plus élevé que celui auquel il a été acheté, il dégage une plus-value qui peut être soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Si le bien a été reçu « gratuitement », par donation ou succession, la valeur à considérer est celle qui a été déclarée pour le calcul des droits de succession ou de donation.

Quelles sont les conditions d’exonération de la plus-value ?

De nombreuses situations donnent droit à une exonération de la plus-value. Il en va ainsi lorsqu’il s’agit de la résidence principale, de la vente d’un logement ne dépassant pas 15 000 €, ou encore d’un immeuble détenu depuis plus de 30 ans.

Me Yvan Éon, notaire chez Notaires Office, met en garde : « Concernant la résidence principale, il faut qu’elle soit effective et non pas une simple adresse postale. L’État pourra demander des factures d’eau et d’électricité en cas de doute. »

De même, les plus-values dégagées lors d’une expropriation ou de la vente d’un bien à un organisme de logements sociaux ne sont pas imposables.

Plus-value : impôts sur le revenu et prélèvements sociaux

Au-delà de la résidence principale, on trouve sur le marché immobilier des biens en vente qui correspondent à des résidences secondaires, à des logements destinés à du locatif… Pour ces cas, la plus-value est assujettie à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % après application d’un abattement dont le taux dépend de la durée de détention du bien par le vendeur. Aucun abattement n’est accordé lorsque le bien cédé appartenait au vendeur depuis moins de 6 ans. Au-delà, le taux de l’abattement est de 6 % par an jusqu’à la 21e année et de 4 % par an pour la 22e année.

Après 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôts mais pas de prélèvements sociaux. Lorsque le bien vendu appartient au propriétaire depuis plus de 22 ans, il bénéficie non pas d’une exonération comme pour l’impôt sur le revenu mais d’un abattement de 9 % par an entre la 22e et la 30e année. Ce n’est qu’à partir de 30 ans de détention, que l’éventuelle plus-value dégagée par la vente est exonérée des prélèvements sociaux.

Exemple : Monsieur et Madame Van Veet viennent de vendre leur résidence secondaire achetée 220 000 € en 2017 pour un montant de 255 000 €. La plus-value réalisée est de 255 000 – 220 000 = 35 000€. Si cela avait été leur résidence principale, ils auraient été exonérés d’impôts. Ici, comme ils détiennent leur résidence secondaire depuis 4 ans, il n’y a pas de taux d’abattement ou de dégressivité qui s’applique. La plus-value est imposée à 19% à l’impôt sur le revenu et à 17,2% en prélèvements sociaux, soit : (35 000 x 19%) + (35 000 x 17,2%) = 6 650 + 6020 = 12 670 €.

Dans ce cas, la plus-value de 35 000 € sera amputée d’une imposition de 12 670 €.
La plus-value nette pour Monsieur et Madame Van Veet est donc de 35 000 – 12 670 = 22 330 €.

A RETENIR : les ventes immobilières avec plus-values sont soumises à l’imposition, sauf dans le cas d’exonération comme la détention de la résidence principale. Pour les autres ventes, des taux s’appliquent concernant l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux avec une dégressivité dans le temps. Pour toute interrogation, rapprochez-vous de votre notaire, expert en droit immobilier.

Commission Communication

Les articles sont rédigés sous l’égide de la Commission communication de la coopérative Notaire Office

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